Invertir en bienes raíces siempre ha sido uno de los métodos más populares para generar riqueza e incrementar el patrimonio a largo plazo.
Sin embargo, se piensa que esta opción está reservada para inversores con el capital suficiente como para adquirir bienes inmuebles.
Pero, como veremos a continuación, hay muchas más alternativas de las que crees. Por otro lado, la sofisticación de los mercados financieros ha permitido la creación de nuevos mecanismos e instrumentos más accesibles para los pequeños inversores.
Así que, si te preguntas cómo empezar a invertir en bienes raíces con poco dinero estás en el lugar indicado. Acompáñanos en esta interesante reseña sobre los bienes raíces.
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Indice dei contenuti
Por qué invertir en bienes raíces?
Pues, podemos mencionar algunas de las razones más importantes que lo justifican:
- Los bienes inmuebles tienden a apreciarse a largo plazo. Más allá de los vaivenes del mercado de valores, ser poseedor de bienes raíces supone una ventaja intrínseca: sabemos que su valor tenderá a aumentar con el paso del tiempo. Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, el precio promedio de las nuevas viviendas vendidas pasó de 313.600 $ en 2007 (antes de la crisis financiera) a nada menos que 540.000 $ en 2022, para un incremento acumulado de 72,2% en los últimos 15 años.
- Las inversiones inmobiliarias también pueden producir ingresos pasivos por alquileres, pagos de hipotecas y hasta dividendos.
- El sector de bienes raíces es bastante flexible. Cuando se posee una propiedad tenemos a nuestra disposición muchas opciones: alquilar total o parcialmente, vender a un precio mayor, dividir la propiedad, renovarla, cambiar su uso, etc. También podríamos hacer uso del apalancamiento financiero para comprar una propiedad con sólo una fracción inicial de su costo a cambio de pagar una hipoteca a plazo. Todo esto permite la adaptación a distintos escenarios económicos y ello es ventajoso.
- Invertir en bienes raíces ayuda a diversificar nuestro capital. Por lo general, los bienes raíces no se correlacionan estrechamente con las acciones, los bonos o los productos básicos. Por tanto, invertir en bienes raíces puede ayudarnos a reducir el riesgo global de nuestra cartera de inversiones a largo plazo. A fin de cuentas, por la naturaleza cíclica de la economía, es inevitable pasar de períodos de auge y expansión a fases de desaceleración y, finalmente, de recesión.
- La sofisticación de los mercados financieros permite acceso a nuevos mecanismos de inversión. Hoy en día, incluso los inversores minoristas que no poseen el capital suficiente como para adquirir una propiedad, pueden participar en el financiamiento de proyectos y en la obtención de beneficios del sector de bienes raíces.
Más allá de que inviertas de forma directa a través de la adquisición de propiedades y terrenos, o bien, de forma indirecta a través de nuevos mecanismos de participación, invertir en bienes raíces sigue siendo una de las mejores alternativas que podrás encontrar.
Cómo invertir en bienes raíces?
Podemos invertir en bienes raíces de 2 maneras: directa e indirecta.
Invertir en bienes raíces de forma directa
Invertir de forma directa implica poseer y administrar propiedades, lo cual, requiere de varios elementos:
- Un buen nivel de capital para comprar una propiedad, asociarnos con otros inversores o para pagar una inicial y financiarnos a través de una hipoteca.
- Conocimientos sobre el sector inmobiliario.
- Capital de trabajo para el mantenimiento y puesta a punto de las propiedades o terrenos.
Entre los mecanismos para invertir en bienes raíces directamente podemos mencionar:
- Poseer propiedades para alquiler.
- Asociarse a un Grupo de Inversión Inmobiliaria o “Real Estate Investment Group”.
- Comprar propiedades subvaloradas para su renovación y venta.
No entraremos a explicar en qué consisten estas alternativas, ya que nos interesa saber cómo empezar a invertir en bienes raíces con poco dinero, y ello, sólo puede hacerse de forma indirecta.
Invertir en bienes raíces de forma indirecta
Invertir de forma indirecta implica participar en vehículos agrupados que poseen y administran propiedades, en especial, aquellos diseñados para el inversor minorista con poco capital.
En este caso podemos considerar:
- Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces o “Real Estate Investment Trust”. Un REIT se basa en una corporación o fideicomiso que usa el dinero de los inversores para comprar y operar propiedades que generen ingresos. Tienen 2 grandes ventajas. En primer lugar, los REIT se compran y se venden en las principales bolsas de valores como cualquier otra acción y ello permite entrar a los pequeños capitales. En segundo lugar, los REIT deben pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos para mantener su estatus como fideicomiso, lo cual permite obtener una corriente de ingreso pasivo a partir de los dividendos. Entre los REIT más destacados están, American Tower Corp. (NYSE: AMT), Prologis (NYSE: PLD) y Crown Castle Inc (NYSE: CCI).
- Plataformas de crowdfunding inmobiliario en línea. El crowdfunding inmobiliario es un mecanismo de inversión colectivo dirigido a aquellos que quieren unirse a otros para financiar un proyecto o negocio inmobiliario. La inversión se realiza a través de plataformas en línea. Este mecanismo aún requiere invertir capital, aunque mucho menos de lo necesario para comprar propiedades directamente. Las plataformas en línea conectan a los inversores que buscan financiar proyectos con desarrolladores inmobiliarios. No obstante, este tipo de inversiones tienden a ser poco líquidas, ya que suponen un período de bloqueo y, además, tienen comisiones de mantenimiento. Por otro lado, algunas plataformas sólo permiten participar a inversores acreditados de alto patrimonio. Entre las plataformas que permiten invertir en bienes raíces con poco capital tenemos a Fundrise y RealtyMogul.
- Fondos de Inversión Cotizados en Bolsa o “Exchange-Traded Fund”. Los ETF especializados en el sector inmobiliario son otro mecanismo para invertir en bienes raíces de forma indirecta y con muy poco capital. Cuando se adquiere un ETF obtenemos un paquete de valores que podemos comprar y vender como una acción, lo que puede reducir nuestro riesgo y exposición, al tiempo que ayuda a diversificar nuestra cartera de inversión a cambio del pago de una comisión. Entre los ETF más destacados para invertir en bienes raíces podemos nombrar a Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE: VNQ), iShares Residential & Multisector RE ETF (NYSE: REZ) y Fidelity Real Estate Investment ETF (NYSE: FPRO).
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Cuándo invertir en bienes raíces?
A pesar de la resiliencia de la economía de Estados Unidos, el sector inmobiliario se ha visto bastante afectado por el aumento de las tasas de interés para combatir la inflación.
Mientras el índice general S&P 500 ha bajado un 8,78% desde comienzos de 2022, el índice S&P 500 del sector de bienes raíces ha caído un 21,82% en el mismo período, casi triplicando al mercado global.
Al aumentar el costo del dinero, también lo hacen las tasas activas que cobran los bancos por prestar dinero, tanto para financiar proyectos como para fines hipotecarios. Esto deteriora la demanda de crédito y deprime las expectativas del sector de bienes raíces.
Por otro lado, la elevada inflación también incrementa los costos de construcción y los gastos de administración de las compañías inmobiliarias.
Al observar todas las estadísticas claves del sector, tales como permisos de construcción, ventas de nuevas viviendas residenciales y ventas de viviendas en el mercado secundario, observamos una desaceleración de la actividad en mercado estadounidense desde inicios de 2022.
De manera que, para saber cuándo invertir en bienes raíces es preciso esperar una mayor claridad respecto al control de la inflación y, consecuentemente, respecto al manejo de las tasas de interés por parte de la FED.
Invertir en bienes raíces en Colombia
El inversor minorista se encuentra en una constante búsqueda de alternativas para colocar su capital de manera rentable.
Una de ellas es invertir en bienes raíces en Colombia, la cual, le daría acceso a diversos mecanismos indirectos para poder participar en este sector. Hablamos de fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), plataformas de crowdfunding inmobiliario y fondos de inversión cotizados en bolsa (ETF).
Por otro lado, aunque invertir en bienes raíces da sus mejores frutos a largo plazo, también podemos beneficiarnos de un flujo de ingreso pasivo a corto plazo a través de dividendos periódicos.
Estas alternativas se encuentran al alcance de tus manos, basta con buscar al bróker o plataforma apropiado para ti.
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Preguntas frecuentes
¿Es una buena idea invertir en bienes raíces?
En este momento el sector se ha desacelerado producto de las altas tasas de interés y del impacto de la inflación. Por lo tanto, es preciso observar cómo se comportan los precios en el resto del año y, a partir de allí, validar que política monetaria aplican los bancos centrales.
Asimismo, la posibilidad de una recesión también debe tomarse en cuenta por su potencial efecto disruptivo sobre el sector. Aunque invertir en bienes raíces es una buena opción a mediano y largo plazo, hay un panorama macroeconómico incierto ahora mismo.